Pembangunan Kota Modern

Perusahaan tersebut berkedudukan di kabupaten Tangerang, berstatus aktif beroperasi, dan memulai investasi real estate sejak tahun 2022 dengan kepemilikan saham 51 persen, serta memberikan kontribusi terhadap PT PIK 2 sebesar 27 persen.

Entitas anak perusahaan melalui PT BKS  yang sudah beroperasi adalah PT Mega Andalan Sukses (PT MAS), yang berkedudukan di kabupaten Tangerang mempunyai kepemilikan 51 persen yang memulai investasi real estate tahun 2022 dengan kontribusi terhadap pendapatan perseroan sebesar 73 persen.

Selain entitas anak perusahaan langsung yang lain dari PT PIK 2 Tbk adalah PT Panorama Eka Tunggal (PT PET) berkedudukan di Jakarta Utara. Entitas anak Perusahaan dari PT BKS yang lainnya adalah PT Cahaya Gemilang Indah Cemerlang (PT CGIC), PT Cahaya Kencana Indah (PT CKI), PT Agung Sedayu Surya Gemerlap ((PT ASGE).

Selanjutnya entitas asosiasi melalui PT BKS adalah PT Fin Centerindo Satu (PT FCS). Anak-anak perusahaan dan asosiasi tersebut semuanya dari PT PIK 2 Tbk melakukan investasi real estate.

Presiden Direktur dari PT PIK 2 Tbk bernama Sugianto Kusuma (Aguan). Berdasarkan periode 30 September 2024 diketahui bahwa perusahaan PT PIK 2 Tbk dan entitas anak mempunyai jumlah aset sebesar Rp44,15 triliun. Nilai laba periode berjalan sebesar Rp0,96 triliun.

Perusahaan swasta lainnya yang mempunyai bidang investasi yang sama antara lain adalah Sinarmas Land Limited yang mempunyai jumlah aset sebesar 7,84 miliar Dolar AS per 30 Juni 2024 (Rp124,73 triliun).

Perusahaan swasta lainnya berskala besar seperti PT Bumi Serpong Damai Tbk, PT Lippo Karawaci Tbk, PT Pakuwon Jati Tbk, PT Alam Sutera Realty Tbk, PT Agung Podomoro Tbk, dan PT Duta Pertiwi Tbk.

Artinya, PT PIK 2 bukanlah perusahaan terbesar yang menjalankan investasi di bidang real estate di Indonesia. Terdapat banyak perusahaan sejenis lainnya yang berinvestasi di bidang real estate dan berfungsi sebagai benchmark terhadap PT PIK 2 Tbk. Mereka juga berpotensi untuk membangun kota modern yang baru.

Selain perusahaan-perusahaan swasta, terdapat perusahaan BUMN yang mempunyai kemampuan berpotensi untuk membangun kota-kota modern di Indonesia, seperti PT Hutama Karya (Persero) Tbk mempunyai jumlah aset sebesar Rp169,74 triliun per 31 Desember 2023. Kemudian PT Waskita Karya (Persero) Tbk, PT Wijaya Karya (Persero) Tbk, PT Adhi Karya (Persero) Tbk, PT Perumnas, dan PT PP (Persero) Tbk.

Implikasinya adalah PT PIK 2 Tbk bukanlah satu-satunya group perusahaan yang berkreativitas untuk membangun kota modern. Kemudian PT PIK Tbk kiranya terkesan berlebihan, jika dikaitkan dengan kontribusi berpartisipasi turut membangun di Ibukota Nusantara, yang dikait-kaitkan dengan pemberian status proyek strategis nasional (PSN) untuk memperluas hutan mangrove dari 41 hektare (91 hektare), yang mengalami abrasi untuk minimal menjadi 500 hektare (515 hektare) pada 5 spot hutan mangrove di pantai utara kabupaten Tangerang provinsi Banten.

Sisanya dari PSN yang seluas 1756 hektare, yakni seluas sekitar 1.241 hektare, diperkenankan oleh pemerintah pusat untuk digunakan sebagai pembangunan Tropical Coastland. Dengan catatan adalah reboisasi hutan mangrove dilaksanakan tanpa menggunakan APBN.

Tidak disebutkan sampai seberapa lama izin penggunaan Tropical Coastland tersebut diberikan oleh pemerintah pusat sebagai daerah tujuan wisata dengan target 10 juta kunjungan wisatawan per tahun.

Gagasan PSN tujuan wisata didukung oleh mantan Menparekraf Sandiaga Uno. PSN reboisasi hutan mangrove beserta Tropical Coastland diumumkan oleh Menko Perekonomian Airlangga Hartarto pada periode pemerintahan Joko Widodo.

Jika secara sangat kasar luas hutan mangrove PSN sebesar 1756 hektare dikalikan dengan nilai jual objek pajak misalnya dianggap rendah sebesar Rp50 ribu per meter, maka nilai aset PSN hutan mangrove terabrasi tersebut secara kasar senilai Rp878 miliar. Implikasinya adalah kiranya sungguh berlebihan, jika PSN reboisasi hutan mangrove dikait-kaitkan sebagai balas jasa atas peran sumbangan dana pilpres atas kemenangan Prabowo Subianto dan Gibran Rakabuming Raka.

Juga terkesan terlalu berlebihan, jika PSN hutan mangrove sebagai ucapan terima kasih telah turut berpartisipasi dalam berinvestasi membangun PSN pembangunan ibukota Nusantara. Hal itu karena perkiraan kebutuhan dana investasi untuk membangun Tropical Coastland sebesar Rp39 triliun atau lebih.

Di samping itu, karena selain izin membangun kota modern level dunia di kabupaten Tangerang membuat PT PIK 2 Tbk mencari dana melalui pasar modal, maupun atas dasar nilai aset tersebut di atas, maka terkesan PT PIK 2 justru mendapat tugas dari pemerintah pusat untuk menghutankan hutan lindung mangrove tersebut di atas.

Dalam hal ini PSN hutan mangrove terkesan bukanlah alat untuk melakukan pembebasan tanah untuk membangun kota modern, karena lokasi PSN hutan mangrove sama sekali berbeda dengan lokasi pembangunan kota modern PT PIK 2.

Itu terjadi, meskipun pembangunan Tropical Coastland merupakan bagian dari konsesi dari PSN hutan mangrove. Kemudian untuk para penggarap hutan mangrove mendapat dana kerohiman, namun tidak terdapat pemukiman penduduk dalam lokasi PSN hutan mangrove, sehingga tidak ada bukti terhadap peristiwa penggusuran paksa permukiman penduduk dalam kawasan PSN hutan mangrove.

Hutan lindung mangrove yang dimiliki oleh Kementerian Kehutanan dan Lingkungan Hidup di wilayah pesisir dan pulau-pulau kecil. Setidaknya demikian merupakan hasil kesimpulan sementara dari hasil kunjungan advokasi Wakil Ketua Dewan Perwakilan Daerah (DPD RI) Yorrys Raweyai dan rombongan. 

Persoalannya adalah terkesan terdapat pembelokan aspirasi dari para kritikus Muhammad Said Didu dan kawan-kawan dari kalangan Petisi 100, seperti Eddy Mulyadi, Ahmad Khozinudin, Soenarko, Marwan Batubara, dan Anthony Budiawan.

Misalnya semula PT PIK 2 Tbk dipersepsikan menggunakan istilah PSN sebagai untuk alat memperluas pembangunan kota modern dari kecamatan Kosambi kabupaten Tangerang hingga kecamatan Tanara kabupaten Serang.

Aspirasi Said Didu antara lain adalah membangun keadilan sosial atas selisih harga jual tanah, dibandingkan jika harga jual produk akhir kota modern dijadikan pintu masuk konstruksi membangun PIK 2 untuk menjadikan Banten sebagai Singapura jilid 2.

Mengganti penduduk asli Banten dengan warga keturunan China daratan. Membangun China town modern, padahal gagasan kota modern menggunakan bangunan bangsa-bangsa negara maju di dunia. Pembangunan tembok pembatas real estate dipersepsikan sebagai negara dalam negara.

PIK 2 diperkirakan oleh Said Didu akan mencapai seluas 100 ribu hektare dengan mempersepsikan memaksakan harga jual tanah Rp50 ribu per meter persegi bahkan hingga Rp20 ribu per meter persegi dari posisi awal harga tanah di atas Rp250 ribu per meter persegi hingga Rp500 ribu per meter persegi. Harga jual tanah tersebut biasanya bergantung pada posisi dan kondisi tanah maupun keberadaan infrastruktur aktual.

Akan tetapi terkesan sungguh sulit untuk menerima penggunaan penyalahgunaan informasi PSN, karena PSN diberikan pada Maret 2024, sedangkan PT PIK 2 sudah berdiri sejak 4 Juli 2023 dan PT PANI sudah beroperasi bertahun-tahun jauh sebelum tanggal tersebut.

Padahal untuk memperluas perwujudan gagasan pembangunan kota modern amat dibatasi oleh nilai aset yang dimiliki PT PIK 2 Tbk dan tambahan modal dari bursa efek.

Persoalan lainnya adalah jika secara kasar indeks untuk membangun kota modern sebesar Rp30 juta per meter, maka untuk luasan tanah 100 ribu hektare diperlukan modal investasi minimal Rp30 kuadriliun, dimana nilai ini sangat jauh di atas kepemilikan jumlah aset PT PIK 2 Tbk. Demikian pula sangat jauh di atas nilai laba berjalan terbaru. Artinya, luas kota modern bukanlah 100 ribu hektare.

Meskipun demikian, aspirasi Said Didu mendapat dukungan dari berbagai kalangan. Kesultanan Banten terakhir terkesan juga mendukung Said Didu.

Akan tetapi berbagai isu yang disampaikan mulai dari isu pemiskinan, penggusuran paksa, penjajahan, dan lain-lain, berikut pernyataan pengakuan di video-video di media sosial, namun tanpa pernah menunjukkan bukti-bukti tertulis surat jual beli tanah dari pihak-pihak masyarakat Banten, yang mengaku sangat dirugikan dalam proses pembangunan kota modern PIK 2.

Juga tanpa pemeriksaan oleh kedua belah pihak antara pengkritik dan yang dikritik.

Penulis tergabung sebagai Associate Peneliti Institute for Development of Economics and Finance (Indef), Pengajar Universitas Mercu Buana