Ilustrasi. (Foto: RMOL/Alifia Dwi)
Harga properti residensial di pasar primer bergerak naik meski lajunya masih terbatas pada kuartal II 2026.
Kenaikan tersebut tercermin dari Survei Harga Properti Residensial BI terkait Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada periode April-Juni 2026 di level 110,89 atau tumbuh 0,69 persen secara tahunan (yoy).
Angka tersebut sedikit lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan 0,62 persen (yoy) pada kuartal I 2026.
Penguatan indeks terutama disumbang oleh kenaikan harga rumah tipe besar. Segmen ini mencatat indeks sebesar 108,41 dengan pertumbuhan tahunan 0,68 persen, meningkat dari 0,50 persen (yoy) pada kuartal sebelumnya.
Berbeda dengan rumah tipe besar, kenaikan harga rumah tipe kecil justru melambat. Indeksnya mencapai 113,89 dengan pertumbuhan 0,49 persen (yoy), lebih rendah dibandingkan capaian 0,61 persen (yoy) pada kuartal I 2026.
Sementara itu, harga rumah tipe menengah relatif tidak banyak berubah. Indeks untuk segmen ini tercatat sebesar 114,01 dengan laju pertumbuhan yang masih sejalan dengan periode sebelumnya.
Tak hanya harga, aktivitas penjualan di pasar primer juga mulai menunjukkan perbaikan, meski masih mengalami kontraksi. Namun demikian, penurunannya tidak sedalam awal tahun.
BI mencatat penjualan properti residensial pada kuartal II 2026 turun 2,36 persen (yoy), membaik dibandingkan kontraksi 25,67 persen (yoy) yang terjadi pada kuartal I 2026.
Perbaikan terutama datang dari penjualan rumah tipe kecil. Meski masih mencatat kontraksi sebesar 2,88 persen (yoy), pelemahannya jauh lebih ringan dibandingkan penurunan 45,59 persen (yoy) pada kuartal sebelumnya.
Rumah tipe besar bahkan berhasil kembali ke jalur pertumbuhan. Setelah sebelumnya terkontraksi 8,03 persen (yoy), penjualannya kini meningkat 13,08 persen (yoy).
Sebaliknya, rumah tipe menengah justru kehilangan momentum. Pertumbuhan yang semula mencapai 8,28 persen (yoy) berubah menjadi kontraksi 10,51 persen (yoy) pada kuartal II 2026.
Dari sisi pendanaan proyek, mayoritas pengembang masih mengandalkan modal sendiri. Dana internal menyumbang 73,28 persen dari total pembiayaan pembangunan properti residensial, sedangkan pinjaman bank berkontribusi 17,89 persen dan pembayaran dari konsumen sebesar 8,83 persen.
Sementara di sisi pembeli, skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) tetap menjadi pilihan utama dengan porsi mencapai 70,05 persen dari total transaksi. Adapun pembelian melalui cicilan bertahap memiliki pangsa 20,60 persen, sedangkan transaksi tunai langsung sebesar 9,35 persen.
Secara umum, rumah tinggal dibagi menjadi tiga kategori berdasarkan luas bangunan dan karakteristiknya, yakni rumah kecil atau sederhana, rumah menengah, serta rumah besar atau mewah.
Rumah kecil atau sederhana umumnya memiliki luas bangunan hingga 36 meter persegi, seperti rumah tipe 21 dan tipe 36. Hunian ini biasanya dilengkapi satu hingga dua kamar tidur, satu kamar mandi, serta ruang serbaguna yang menggabungkan fungsi ruang tamu, ruang keluarga, dan dapur. Segmen ini umumnya ditujukan bagi pasangan yang baru menikah atau keluarga kecil.
Sementara itu, rumah menengah memiliki luas bangunan di atas 36 meter persegi hingga sekitar 90-300 meter persegi. Tipe rumah yang masuk dalam kategori ini antara lain tipe 45, 54, 60, hingga tipe 90. Rumah menengah umumnya memiliki dua hingga empat kamar tidur, lebih dari satu kamar mandi, dan sebagian dibangun dua lantai dengan tata ruang yang lebih lega. Hunian ini banyak diminati keluarga yang sedang berkembang maupun masyarakat kelas menengah.
Adapun rumah besar atau mewah umumnya memiliki luas bangunan di atas 300 meter persegi atau masuk kategori tipe di atas 120/150. Hunian ini biasanya terdiri atas dua lantai atau lebih dengan fasilitas yang lebih lengkap, seperti taman luas, garasi atau carport berkapasitas besar, kamar tidur utama dengan kamar mandi dalam, hingga ruang khusus untuk asisten rumah tangga.
