Ada Apa di Balik Maraknya Hotel dan Vila Dijual di Bali?

Penelusuran RMOL sebelumnya menemukan 244 hotel dan vila ditawarkan untuk dijual dari 524 iklan properti dengan kata kunci hotel di Bali. Properti yang dipasarkan mulai dari hotel bintang tiga hingga bintang lima, dengan harga Rp1,6 miliar hingga Rp535 miliar.

Fenomena tersebut kemudian mendorong pertanyaan: jika wisatawan masih ramai, mengapa begitu banyak properti akomodasi masuk pasar penjualan?

Persoalannya tidak sesederhana penurunan jumlah wisatawan. Ada tekanan pada sisi pasokan yang perlu dikelola, sementara struktur pasar akomodasi Bali juga menghadapi persoalan legalitas dan persaingan yang semakin beragam.

Wisatawan Bertambah, Tapi Kamar Melonjak

Data Kementerian Pariwisata menunjukkan total kunjungan wisatawan ke Bali meningkat dari sekitar 15,15 juta pada 2023 menjadi 16,56 juta pada 2025. Angka tersebut terdiri dari sekitar 6,95 juta wisatawan mancanegara dan 9,61 juta wisatawan nusantara pada 2025.

Namun, pertumbuhan jumlah wisatawan tersebut tidak sebanding dengan pertumbuhan pasokan akomodasi.

Dalam periode 2023-2025, jumlah usaha akomodasi tumbuh sekitar 22,1 persen per tahun, sementara total kunjungan wisatawan hanya tumbuh sekitar 4,6 persen per tahun.

Kesenjangan tersebut semakin terlihat pada periode 2024-2025. Jumlah kamar yang tercatat meningkat sekitar 45,9 persen, sedangkan total kunjungan wisatawan hanya bertambah sekitar 0,65 persen.

Staf Khusus Menteri Pariwisata Bidang Strategi Komunikasi dan Media sekaligus Juru Bicara Kementerian Pariwisata, Apni Jaya Putra, mengatakan kondisi tersebut menunjukkan adanya risiko ketidakseimbangan antara pertumbuhan pasokan dan permintaan.

"Jadi yang kami lihat saat ini adalah tekanan supply yang perlu dikelola," kata Apni kepada RMOL di Jakarta, Kamis, 24 September 2026. 

Meski demikian, Kemenpar berhati-hati menyebut Bali secara keseluruhan sudah mengalami over-supply. Sebab, kondisi pasar berbeda antara satu kawasan dengan kawasan lainnya maupun antara satu segmen akomodasi dengan segmen lainnya.

Menurut Apni, kondisi tersebut perlu dilihat secara lebih granular, mulai dari lokasi penambahan kapasitas, jenis akomodasi, tingkat hunian hingga pertumbuhan permintaannya.

Hotel Dijual Tak Otomatis Berarti Bangkrut

Tekanan pasokan tersebut tidak serta-merta dapat digunakan untuk menyimpulkan bahwa seluruh hotel yang dijual mengalami kebangkrutan.

Kemenpar menilai keputusan menjual properti bisa berkaitan dengan berbagai faktor bisnis, seperti perubahan kepemilikan, keputusan investasi maupun penyesuaian usaha.

Karena itu, pemerintah masih melakukan pendataan untuk memverifikasi informasi mengenai hotel-hotel yang ditawarkan untuk dijual.

Pandangan tersebut sejalan dengan Wakil Ketua Komisi VII DPR RI dari Fraksi PDI Perjuangan, Evita Nursanty, yang meminta pemerintah tidak langsung menggeneralisasi fenomena penjualan hotel dan vila sebagai tanda industri pariwisata Bali sedang bermasalah.

Menurut Evita, Kementerian Pariwisata bersama kementerian terkait dan pemerintah daerah perlu mencari tahu penyebab di balik fenomena tersebut.

"Saya sampaikan ya ini harus Kementerian Pariwisata bersama kementerian terkait untuk melihat ini ada apa," kata Evita di Kompleks Parlemen, Senin, 21 September 2026. 

Dengan kunjungan wisatawan yang masih menunjukkan perkembangan positif, DPR menilai diperlukan pendalaman agar pemerintah memiliki gambaran yang lebih jelas mengenai kondisi industri akomodasi Bali.

Akomodasi Tak Berizin Bikin Persaingan Tak Setara

Kemenpar mengakui persoalan legalitas akomodasi memang dapat memengaruhi persaingan usaha.

Apni mengatakan akomodasi yang belum memenuhi ketentuan perizinan dapat menimbulkan ketidaksetaraan dalam kompetisi dengan pelaku usaha formal yang telah memenuhi standar dan kewajiban usaha.

Namun, Kemenpar tidak ingin menjadikan akomodasi tidak berizin sebagai satu-satunya penyebab hotel dijual.

"Itu merupakan salah satu persoalan dalam tata kelola pasar yang perlu dibenahi, bukan satu-satunya penjelasan terhadap kondisi setiap hotel," kata Apni.

Kemenpar mengklaim sejak awal 2025 telah melakukan penataan terhadap akomodasi sementara yang dipasarkan melalui online travel agent atau OTA. Penataan dilakukan melalui verifikasi legalitas menggunakan data OSS serta mekanisme penghentian pemasaran atau delisting terhadap usaha yang belum memenuhi ketentuan.

Kemenpar juga mengembangkan integrasi data berbasis API dengan OTA agar proses verifikasi legalitas usaha dapat dilakukan secara lebih sistematis.

Menurut Apni, tantangan yang dihadapi bukan semata-mata ketiadaan regulasi, tetapi juga kepatuhan, pengawasan dan integrasi data.

"Prinsipnya sederhana: semua yang menjalankan usaha akomodasi dan memperoleh manfaat ekonomi dari wisatawan harus bermain dengan aturan dan standar yang sama," ujarnya.

Kemenpar Mulai Tata Pertumbuhan Akomodasi

Di tengah tekanan pasokan tersebut, pemerintah tidak memilih untuk menghentikan investasi pariwisata di Bali.

Kemenpar menyatakan arah kebijakannya adalah mendorong pertumbuhan investasi yang lebih sehat dan terukur sesuai daya serap pasar serta daya dukung destinasi.

Penambahan akomodasi baru, lanjut Apni, perlu mempertimbangkan permintaan pasar, tata ruang, daya dukung lingkungan, infrastruktur dan pemerataan investasi antarkawasan.

Dengan demikian, investasi baru diharapkan tidak terus terkonsentrasi di kawasan yang kapasitas akomodasinya sudah padat.

Kemenpar juga mendorong penataan dan pengendalian izin akomodasi baru bersama Pemprov Bali. Namun, pemerintah tidak langsung menggunakan istilah moratorium.

Langkah tersebut membutuhkan koordinasi dengan pemerintah daerah karena pengendalian tata ruang dan proses perizinan usaha juga melibatkan kewenangan daerah dan sistem OSS.

Hotel Dijual Sinyal Membaca Ulang Pasar

Rangkaian data dan pandangan tersebut menunjukkan fenomena hotel dan vila yang dijual tidak bisa dibaca hanya dari satu sisi.

Kunjungan wisatawan Bali masih tumbuh, sehingga penjualan properti tidak otomatis berarti pariwisata sedang lesu atau hotel mengalami kebangkrutan. Namun, pada saat yang sama, pertumbuhan kapasitas akomodasi yang jauh lebih cepat dibandingkan pertumbuhan wisatawan menunjukkan adanya tekanan pada sisi pasokan.

Persoalan tersebut semakin kompleks karena pasar akomodasi juga mencakup berbagai jenis usaha, termasuk yang belum sepenuhnya masuk dalam sistem formal dan pengawasan.

Di sisi lain, belum adanya pengukuran kapasitas destinasi secara lebih terperinci membuat pemerintah perlu memastikan setiap kawasan memiliki kapasitas yang sejalan dengan perkembangan wisatawan, infrastruktur dan daya dukung lingkungannya.

Pada akhirnya, persoalan Bali bukan semata bagaimana mendatangkan lebih banyak wisatawan, tetapi bagaimana memastikan pertumbuhan kapasitas pariwisata tetap sejalan dengan kemampuan pasar, lingkungan, infrastruktur dan ekonomi masyarakat lokal.

Fenomena hotel dan vila yang masuk pasar penjualan menjadi salah satu sinyal bahwa pertumbuhan tersebut perlu dibaca kembali dengan data yang lebih rinci, bukan sekadar dari jumlah wisatawan yang terus bertambah.