BELAKANGAN ini isu perumahan rakyat menjadi salah satu tema perdebatan panas dalam pasar jual beli program yang diusung kandidat pilkada Jakarta.
Publik pun diharuskan memilih pada pilihan program kebijakan yang ditawarkan oleh kedua pasang calon gubernur. Salah satu diantaranya mengangkat program penyediaan rumah susun sewa sederhana yang murah sedangkan yang lainnya mengusung program pembiayaan cicilan kredit untuk hak milik. Diskursus ini pada akhirnya menarik banyak atensi publik. Meskipun sekian lama diskursus tentang kepemilikan rumah bagi rakyat miskin tidak menjadi pilihan utama dalam program pembangunan pemerintah daerah .
Data Badan Pusat Statistik (BPS) mengungkapkan bahwa pada tahun 2015 saja persentase rumah tangga di DKI Jakarta yang menyewa rumah sebesar 34,13% dan terkonsentrasi pada 40% kelompok masyarakat berpenghasilan rendah. Kabar buruknya, provinsi DKI Jakarta menempati peringkat tertinggi secara nasional. Angka ini bahkan dua kali lebih tinggi dibandingkan angka rata-rata nasional pada wilayah perkotaan yaitu sebesar 14,99%. Setidaknya fakta empiris yang ada menunjukkan bahwa tidak ada perubahan berarti selama 9 tahun terakhir karena tingkat penyewaan rumah ini hanya berkurang sebesar 1,99%.
Tingginya harga properti di Jakarta tentu menjadi alasan utama. Ketersediaan lahan, tingginya permintaan atas rumah karena laju pertumbuhan penduduk dan urbanisasi yang tinggi tak pelak memaksa Masyarakat Berpendapatan Rendah (MBR) untuk lebih memilih sewa/kontrak. Opsi kepemilikan rumah pun terkendala dengan karakteristik MBR yang lebih banyak bekerja di sektor informal. Faktor tidak menentunya Pendapatan dari MBR ini selalu terkendala dengan syarat resiko yang ditentukan oleh lembaga keuangan formal sehingga menyulitkan mereka untuk memperoleh pembiayaan. Kondisi ini pada akhirnya membentuk kesadaran publik bahwa pilihan menyewa jauh lebih realistis ketimbang memiliki rumah di Jakarta. ketidakberdayaan masyarakat ini seakan-akan terobati oleh “kebaikan hati†pemerintah daerah untuk menyediakan rumah susun dengan harga sewa yang terjangkau (Rp.451.000/unit). Namun demikian, apakah kebijakan ini mampu menjawab krisis perumahan dalam jangka panjang?.
Kegelisahan tersebut menjadi sangat penting untuk dijawab di tengah meningkatnya kewaspadaan akan memburuknya ketimpangan kesejahteraan di seluruh dunia termasuk Indonesia. Laporan Oxfam Indonesia bahkan menyebut bahwa tingkat ketimpangan di Indonesia terburuk ke-enam di dunia. Berbagai macam penelitian dilakukan untuk mencari penyebab dari memburuknya ketimpangan tersebut dan beberapa hasil diantaranya menemukan bahwa peningkatan harga perumahan sebagai biang kerok.
Kepemilikan Rumah Menjawab Ketimpangan KesejahteraanAnalisis teranyar datang dari Mathew Rognlie, seorang ekonom muda Massachusset Institute of Technology yang menyatakan bahwa ketimpangan kesejahteraan bukanlah isu tentang '1% vs 99%' tetapi tentang 'house vs house-not'. Pernyataan ini merupakan tanggapan atas gagasan Robert Picketty (Penulis “Capital in Twenty First Centuryâ€) yang mengatakan dalam waktu yang cukup panjang konsentrasi modal (tekhnologi) dari si kaya (the 1%) terus terakumulasi dan melampaui pertumbuhan ekonomi secara umum yang dinikmati oleh orang miskin. Rognlie mengungkapkan hal yang berbeda dengan mengungkapkan bahwa tingkat pengembalian atas asset si kaya ternyata tidak berdistribusi secara merata atas semua bentuk investasi yang mereka lakukan. Tingkat pengembalian modal selain perumahan cenderung tidak mengalami perubahan yang berarti sejak tahun 1970-an. Adalah peningkatan harga rumah yang memiliki kontribusi terbesar atas peningkatan kesejahteraan si kaya [Economist, 28/3/2015)].
Lebih lanjut, Rognlie mencatat bahwa kebijakan pemerintah memiliki andil dalam mendongkrak konsentrasi kesejahteraan dari si kaya. Kebijakan pemerintahan untuk melakukan pembatasan lahan untuk perumahan menciptakan “kelangkaan semu†yang pada akhirnya merusak keseimbangan permintaan dan penawaran rumah. Pembatasan lahan ini cukup problematis mengingat di satu sisi tingginya permintaan memaksa pihak pengembang membebankan harga yang tinggi atas konstruksi baru, sedangkan di sisi lain penawaran cenderung stagnan karena alasan lahan yang tersedia terbatas. Belum lagi ketika diperburuk oleh aspek perizinan yang cukup panjang yang konon katanya membebani harga rumah sampai 30%. Setidaknya logika ini mengharuskan kita untuk lebih kritis terhadap program sewa rumah ini.
Sewa Tidak Menjawab MasalahSudut pandang tersebut setidaknya memberikan kita gambaran bahwa kebijakan kepemilikan perumahan membuka jalan yang lebih lapang untuk mengurangi ketimpangan kesejahteraan ketimbang fasilitas sewa rumah rendah. Mengapa? Karena kebijakan sewa menutup akses MBR untuk mengakumulasi asset yang selama ini hanya dinikmati oleh orang kaya saja. Dalam perspektif sewa, beban perumahan selamanya hanya akan dihitung sebagai pengeluaran atau konsumsi saja. Tanpa kepemilikan rumah selamanya mereka akan tertinggal jauh dengan si kaya yang memiliki rumah. Data yang dikutip dari
Kompas (14/12/2016) menunjukkan bahwa pada era booming properti pada tahun 2009-2012 si kaya pernah menikmati kenaikan harga mencapai 200% atau 50% pertahun. Meskipun sekarang harga rumah lagi lesu namun pakar properti tetap memprediksikan lima tahun mendatang tetap saja cukup tinggi yaitu 150%. Sedangkan di sisi lain MBR yang tidak memiliki rumah hanya dapat mengandalkan pendapatan yang meningkat 60% pada periode yang sama. Timpang bukan?.
John Falzon melalui artikelnya yang berjudul “
Housing inequality is a failure to govern, and market is not the answer†bahkan mengungkapkan bahwa negara harus bertanggung jawab atas krisis perumahan ini. Pilihan untuk mengatasi atau bahkan memperburuk ketimpangan ini murni pilihan politik yang dibuat oleh pemerintah, bukan pilihan individual ataupun mekanisme pasar. Andai saja pemerintah daerah melonggarkan peraturan tentang pembatasan lahan maka kemungkinan akan terdapat cukup lahan dalam memenuhi permintaan masyarakat. Jika opsi ini dianggap tidak realistis untuk dijalankan, pemerintah dituntut untuk mengalokasikan aset tanah yang dimiliki untuk dibangun pemukiman rakyat.
Hal tersebut tentunya tidak mengada-ada jika kita mencermati fakta kelemahan pemerintah daerah dalam mengelola asset. Menurut Forum Investigasi untuk Transparansi Anggaran[Geotimes, 20/1/2016], Pemerintah Provinsi DKI Jakarta sangat rentan kehilangan aset berupa tanah yang nilainya ditaksir mencapai triliunan rupiah. Hal tersebut diakibatkan kelemahan pendataan dan inventarisasi aset. Wal hasil, aset tersebut dengan mudah berpindah tangan ke pihak lain karena menang gugatan di pengadilan. Berdasarkan data dari BPK, semester satu tahun 2014 saja , Pemprov DKI Jakarta kehilangan 11 tanah seluas 67 ribu meter persegi dengan nilai hampir Rp 260 miliar karena dinyatakan kalah dalam pengadilan . Seandainya pemerintah daerah tidak lalai dalam mengelola aset, entah sudah berapa unit rumah yang dapat mengantarkan MBR mencicipi kesejahteraan?
Terlepas dari segala pro kontra yang ada, mungkin kita lupa bahwa hak atas rumah adalah hak dasar yang seharusnya disejajarkan dengan hak dasar yang lain seperti kesehatan dan pendidikan. Pasal 28 H Amandemen UU 1945 dengan tegas menyebutkan bahwa rumah adalah salah satu hak dasar rakyat dan oleh karena itu setiap warga negara berhak untuk bertempat tinggal dan mendapat lingkungan hidup yang baik dan sehat.
[***]Ardiansyah LaitteMahasiswa S1 Akuntansi Universitas Hasanuddin
Mahasiswa S2 Akuntansi Universitas Indonesia
