KALAU anda seorang pengembang dan ingin membangun real-estate, pertama yang anda lakukan adalah:
1. Mencari lokasi. Lokasi tersebut harus strategis dan merupakan satu hamparan yang luasnya sesuai dengan keinginan anda. Hamparan itu bukanlah sebuah area kosong, di sana boleh jadi sudah dihuni oleh orang. Dengan berbagai status penguasaan tanah.
2. Anda kemudian menghubungi BPN, anda menyampaikan keinginan anda untuk membangun sebuah real-estate. Anda membawa gambar-gambar yang menakjubkan. Pada saat itu belum sejengkal pun tanah anda kuasai.
3. BPN tergerak oleh rencana anda kemudian mengeluarkan Ijin Lokasi. Ingat: belum sejengkal pun tanah dimiliki oleh developer. Ijin Lokasi membuka kesempatan bagi developer untuk membeli tanah sesuai rencananya. Disini developer akan membual bahwa rencana itu telah disetujui oleh pemerintah. Dengan begitu ia tiba-tiba berubah menjadi agen pemerintah yang sedang menjalankan rencana pembangunan. Padahal apapun dalihnya itu tetap rencana swasta yang tidak mewajibkan siapapun untuk mendukungnya.
4. Di sini ada trik. Developer tidak ingin harga melonjak saat ia membebaskan tanah. Maka sudah pasti ia harus merahasiakan rencana pembangunan. Ia kemudian bersekongkol dengan pejabat lurah dan camat untuk melarang jual-beli tanah di daerah itu. Larangan itu menjadikan dirinya adalah satu-satunya orang yang boleh membeli tanah. Dengan cara itu ia bisa menekan harga tanah.
5. Developer kemudian menyebarkan antek-enteknya (pada umumnya preman) untuk membebaskan tanah.
6. Pengembang tidak perlu membebaskan seluruh lahan. Pengembang di sini cuma mengincar Hak Guna Bangunan. BPN akan memberikan HGB itu bila ia menilai developer telah menunjukkan niat mewujudkan rencana pengembangannya.
7. Pengembang cukup membebaskan 1-5% lahan untuk mengajukan permohonan mendapatkan HGB atas luasan lahan yang ia kehendaki. Apa itu HGB?
HGB dan Hak Guna Usaha (HGU) adalah hak atas tanah yang kekuatannya hanya selapis lebih rendah daripada hak milik. Di bawah HGB/HGU ada hak pakai atau hak garap, hak sewa, hak membuka tanah, hak memungut hasil hutan, dan hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan undang-undang.
8. BPN mengeluarkan HGB 3000 hektar untuk developer walau developer itu hanya menguasai tanah 30 hektar. Tindakan BPN ini menimbulkan dampak luar biasa karena tiba-tiba semua penghuni di wilayah 3000 hektar itu, secara hukum, dianggap penghuni liar. Mereka diharuskan menyingkir dari tanah yang telah mereka kuasai selama puluhan tahun, tanpa mendapat bayaran.
Pada prakteknya banyak yang harus menyingkir menerima sekadar uang belas kasih atau uang kerohiman yang tidak seberapa. Sebaliknya, tanpa bersusah payah lagi developer mendapat keuntungan luar biasa besar. Dengan modal HGB saja developer bisa menarik kredit bank trilyunan rupiah.
9. Korban terbesar adalah rakyat di wilayah rencana real-estate. Secara tiba-tiba mereka dianggap pelanggar hukum karena tinggal di dalam wilayah HGB.
Hak yang mereka miliki kebanyakan hak pakai/garap yang lebih rendah derajatnya di mata hukum ketimbang HGB. (Jangan lupa, setelah Ijin Lokasi keluar BPN tidak mungkin mengijinkan rakyat yang ingin meningkatkan hak garapnya menjadi hak milik).
Akibatnya, developer sekarang dapat mengerahkan seluruh kekuatan negara untuk mewujudkan keinginannya. Semua RT/RW/Lurah/Camat/Bupati tidak berkutik. Mereka wajib membantu developer. Demikian juga polisi dan TNI, mereka wajib mengamankan hukum negara, dalam hal ini mengamankan kepentingan developer.
10. Korban terbesar adalah rakyat. Mereka tidak tahu apa-apa. Mereka tidak mengijinkan ada real-estate. Mereka tidak mengendorse Ijin Lokasi. Mereka tidak mendukung pemberian HGB kepada pengembang. Lalu atas dasar apa mereka tetiba jadi kriminal? Mengapa mereka mendadak divonis penghuni liar?
11. Hal ini telah terjadi sejak lama. Rakyat tidak tahu apa-apa ketika negara memberikan Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha atau Hak Pemanfaatan Hutan kepada para pengusaha. Tetapi karena tindakan negara tiba-tiba rakyat menjadi kriminal. Bukan itu saja, pengembang atas nama negara tiba-tiba punya hak merampas kekayaan mereka. Negara secara diam-diam mempelopori perampasan hak rakyat atas tanah mereka.
12. Entah telah berapa juta hektar tanah rakyat telah dirampas. Entah berapa juta orang telah menjadi korban tersingkir dari tanah mereka. Entah telah berapa ribu orang tewas karena mempertahankan haknya.
13. Dan yang terlebih penting adalah mempertahankan akal sehat dalam pengelolaan negara.
14. Rekan kita, Rocky Gerung, sekarang menghadapi masalah serupa sebagaimana jutaan rakyat lainnya. Mari kita jadikan peristiwa ini sebagai momentum perlawanan rakyat. Momentum rakyat melawan ketidak-adilan agraria. Momentum rakyat melawan praktek penyelenggaraan negara yang melawan akal sehat.
Penulis adalah pemerhati isu-isu sosial politik kemasyarakatan.
